Una oferta adicional de alojamiento Airbnb, el popular sistema de alojamiento a corto plazo, en los alrededores de una vivienda, podría aumentar el precio de los alquileres de largo plazo en 0.2%; un porcentaje que implicaría que un aumento de un 1% en la cantidad de alojamientos ofertados a través de esta aplicación incrementaría el precio de los alquileres de larga estadía hasta en un 0.09%.
Esta es la principal conclusión del estudio “El Efecto de los Airbnb en el Mercado de Alquiler de Largo Plazo en Santo Domingo”, realizado por el economista Mario Ávila para la Escuela de Negocios del Instituto Tecnológico de Santo Domingo (INTEC), un análisis presentado en julio del año 2023.
Explica que, a pesar de que se identifican beneficios de esta modalidad de alquiler, como la facilidad de ofertar y un espacio de incentivo para un turismo que aporte de manera directa a las comunidades (fuera del todo incluido), también presiona los precios, afectando el acceso a familias que buscan un hogar por periodos prolongados.
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Y aunque esta incidencia es baja, Ávila considera que se podría ampliar a largo plazo. “Santo Domingo es una ciudad que está muy abarrotada de gente, una ciudad pequeña que tiene una densidad muy alta de población. Entonces, eso va a afectar los precios de los alquileres en el futuro y causará que se siga viendo esta tendencia de aumento”.
El economista explicó que esta situación es alimentada también por la escasa oferta de proyectos destinados a apartamentos de bajo costo. “El mercado inmobiliario se ha concentrado en la construcción de apartamentos con acabado Premium, y en una parte de ellos enfocados incluso en el alquiler de Airbnb; eso afecta el mercado, porque un gran número de personas no pueden permitirse un apartamento o viviendas con los costos de esa oferta inmobiliaria”, explica.
De acuerdo con una investigación de la empresa británica Online Mortgage Advisor publicada en agosto de este 2023, Santo Domingo es la ciudad latinoamericana donde más aumentó el precio del alquiler de viviendas en el período 2018-2022, y la séptima en el mundo, cuando se compara el salario promedio que debe destinar un trabajador para la renta de una casa.
Al comentar el resultado del estudio “El Efecto de los Airbnb en el Mercado de Alquiler de Largo Plazo en Santo Domingo”, el también economista Joan Guerrero apuntó que probablemente el impacto no sea mayor porque ya los alquileres son altos, debido a que el principal componente del incremento en el precio de los alquileres es la demanda.
“Aspectos como la ubicación, el acceso a los servicios vinculado a ella, y la estructura confortable, siendo la ubicación el mayor elemento que incide en el precio de la vivienda. Y, a su vez, como la gente busca mejor ubicación, incrementa la demanda de ese tipo de vivienda y, por lo tanto, incide en el precio final del alquiler. Esa es la dinámica del mercado inmobiliario dominicano”.
Conclusiones encontradas
“El Efecto de los Airbnb en el Mercado de Alquiler de Largo Plazo en Santo Domingo” también pone en relieve las conclusiones contradictorias del efecto de los alquileres de corto plazo sobre la oferta y precios de los alojamientos de renta larga.
“… Si bien es cierto que parece existir un impacto sobre los precios, los Airbnb generan aportes positivos a la economía local, pues representan opciones de alojamiento para dominicanos no residentes que visitan a sus familias por periodos no prolongados y que tienen la necesidad de acudir al país para realizar trámites legales”, apunta la investigación.
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Agrega que “a pesar de que aún no se ha verificado un aumento sustancial del gasto promedio por turista, los Airbnb son pieza clave para lograr mejoras en dicho aspecto, pero es necesario de un esfuerzo conjunto. Las habitaciones ya están, lo que falta es una infraestructura de seguridad, entretenimiento y atractivos turísticos fuera de los hoteles para lograr lo recomendado por los autores del Reporte Harvard”
Este reporte, titulado “Building a Better Future for the Dominican Republic” (Construyendo un futuro mejor para la República Dominicana) y publicado en 2011 por un equipo del Growth Lab del Centro para el Desarrollo Internacional de Harvard en colaboración con el gobierno dominicano, “hace énfasis en esta idea de expandir el turismo fuera de los hoteles para potenciar el impacto económico positivo del sector turismo en la economía de la República Dominicana.”
Sobre la regulación
El análisis realizado por el economista Mario Ávila señala que la reforma propuesta por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), el Ministerio de Turismo y el sector hotelero para que los alquileres de corto plazo sean regularizados dentro del régimen impositivo, “representará ingresos considerables a las arcas estatales, que pueden servir como beneficio de los mismos ofertantes, ya que los recursos adicionales podrían ser destinados al desarrollo de zonas turísticas aledañas a las propiedades”.
Se considera que “no es del todo cierta” la competencia injusta que afirma tener el sector hotelero frente a este sistema de alquiler. “Si bien es cierto que cuentan con mayores facilidades, también albergan a cantidades más reducidas en cuanto a conglomeración, reduciendo peligros sanitarios que justifican menores exigencias”.
No obstante, se indica que es importante que, al momento de implementar cualquier reforma impositiva sobre los alquileres a corto plazo, no enfocarse solo en las quejas del sector hotelero, pues “puede generar una catástrofe en el mercado inmobiliario”.
“Una reforma pasada de la raya puede generar el fracaso de múltiples proyectos de inversión ligados estrechamente a funcionar como oferta de renta corta y generarles perdidas a los dueños de inmuebles, pues eliminar el atractivo de la renta usando aplicaciones como Airbnb afectará, seguramente, los precios de las propiedades inmobiliarias”.
Al respecto, el economista Joan Guerrero considera que la regulación de este tipo de alquiler debe ponderarse en el tiempo, examinando la experiencia al respecto de otras ciudades, como Nueva York y Barcelona.
“Creo que es el momento adecuado de generar algún tipo de observatorio internacional de cómo se está regulando Airbnb y ver cómo eso impacta la economía y a los distintos sectores que están envueltos en esto, el inmobiliario y el turístico. Tiene que haber una observación muy de cerca de cómo funciona esto. Todavía creo que estamos prematuros para tomar medidas de regulación, pero sí que hay que ir viendo cómo va evolucionando la regulación a nivel internacional en ese sentido y ver los efectos positivos y adversos”.
Residentes y vivienda
El autor del estudio “El Efecto de los Airbnb en el Mercado de Alquiler de Largo Plazo en Santo Domingo” indica que en medio de este contexto no se puede dejar de lado la necesidad de vivienda a largo plazo, planteando una intervención en el mercado inmobiliario “que permita a las constructoras ganar licitaciones de construcciones especiales en terrenos especiales” y así ayudar a “generar proyectos que sean más accesibles para el propósito residencial a largo plazo”.
“Parecido a lo que se ha hecho en la Ciudad Juan Bosch, de desarrollar una ciudad que intente ser amigable con los precios, desarrollar proyectos que estén destinados solo a la actividad residencial y no de alquiler de corto plazo, y penalizar claro a quienes lo hagan”.
El riesgo de la normalización
Para el arquitecto y planificador urbano Marcos Barinas Uribe, el alquiler a corto plazo de casas y apartamentos no es perjudicial en sí mismo, pero advierte que el peligro radica en que esta modalidad de oferta sea la norma en Santo Domingo.
“Que alguien alquile su apartamento y que alguien lo use temporalmente está bien, pero que alguien se dedique a hacer negocios con construir cientos de apartamentos en una edificación destinados a personas que van de paso, y que a ese edificio no se le está requiriendo las mismas condiciones que se les pone a un hotel, ahí hay un problema. Esa es la situación que se está viviendo aquí”, considera Barinas Uribe.
Sostiene que aumentar la densidad poblacional con estos proyectos para alquiler a corto plazo hace presión en servicios básicos, como agua potable, energía eléctrica y recogida de basura, así como espacios para esparcimiento y ocio, asuntos que no son tomados en cuenta cuando se levantan proyectos para residentes de permanencia breve y cuyo principal fin es de inversión y ganancia.
“Ese modelo de negocio inmobiliario, al convertirse en norma y ser establecido por una densidad específica en un lote, deja de lado los aspectos que hacen de un apartamento una vivienda”.
Además, advierte que también es un modelo que dificulta la posibilidad de primera vivienda para los más jóvenes; y que también podría devaluar las viviendas dedicadas a residencia de largo plazo.
Barinas Uribe apunta que en algunos sectores céntricos del Distrito Nacional “hay una sobre oferta de apartamentos pequeños”, comprados como un modelo de inversión. Esta situación sostiene, aumenta los precios de viviendas para grupos específicos, como jóvenes profesionales, dificultando el acceso para ellos y, al mismo tiempo, podría bajar “el precio del apartamento que es un bien de familia”.
“Si soy dueño de un apartamento al lado de un edificio dedicado al Airbnb, que no tiene la piscina, ni el gimnasio que sí tiene el otro, y, por tanto, mi apartamento, que posiblemente tiene mejor calidad, empieza a valer menos. No solo por él mismo, sino porque tienen al lado un proyecto inmobiliario de alquiler de corto plazo”.
Entiende que las normas urbanísticas necesitan ser fortalecidas para obligar a que se deba invertir en la adecuación de los servicios, en la medida que aumente la densidad poblacional por vía de estos proyectos inmobiliarios dedicados al Airbnb.
Pero también considera importante la capacidad de las juntas de vecinos, quienes juegan un papel importante en las normas de convivencia en las comunidades urbanas.
