Se sabe que la promesa de venta es el acto mediante el cual el propietario de un bien se compromete a vendérselo al estipulante. “No obliga sino al promitente, eventual vendedor, en tanto que el estipulante conserva su libertad” de comprar, enseña el eminente tratadista francés Eugene Gaudemet.

Como se ve, su finalidad exige que la promesa sea unilateral, pues si el estipulante acepta comprar, se tendría entonces un convenio sinalagmático que, según el artículo 1589 del Código Civil, la convertiría en una venta. Pero eso no es más que en principio, ya que aunque uno prometa vender y otro comprar, ninguno consiente en vender ni en comprar.

El uso del verbo “prometer” no expresa más que el compromiso de los contratantes de hacer lo propio, independientemente de que hayan fijado el precio. ¿Pudiera el estipulante disponer de la cosa? Claro que no; al margen de que el citado artículo 1589 la repute como una venta, lo cierto es que la promesa no opera la transferencia del derecho de propiedad.

Vale venta simplemente porque luego de consensuado el precio, el promitente queda obligado a venderlo y el estipulante a comprarlo, de lo que resulta que la capacidad de disposición, atributo jurídico reconocido al propietario del bien, le pertenecerá a este último cuando haya ejercido la opción y desinteresado económicamente al promitente. Para decirlo de otro modo: cuando sea titular del bien.

No son pocos los que confunden la promesa de venta con la venta a condición. Sin embargo, aún en estos casos el comprador tampoco puede disponer de la propiedad, siendo indispensable la verificación de la condición cuyo cumplimiento sujeta la venta, lo que nos lleva a poner la vista sobre el artículo 1599 del repetido código, que declara la nulidad del acto de disposición del bien ajeno.